Вступление в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации коренным образом изменило систему правоотношений между органами власти, населением и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Ранее все ответственные решения, связанные с жилищно-коммунальным хозяйством, принимали органы власти. Сегодня появились такие институты как институт собственников помещений, управляющих компаний. Возникли и новые экономические взаимоотношения между ними.    

Удовлетворение запросов всех слоев населения и социальных групп, а значит, и успех реформы ЖКХ, невозможны без взаимного диалога населения, органов власти и представителей бизнеса. В основе этого диалога должны лежать знания современного законодательства, анализ имеющегося опыта по реформированию ЖКХ и уважение к правам и обязанностям всех участников процесса реформирования.

По анализу специалистов главная проблема реформы ЖКХ заключается в том, что простые люди с трудом понимают, о чем идет речь. Поэтому сегодня необходимо разъяснять людям основы жилищного законодательства и отвечать на все их вопросы. Однако, сделать это не просто. А связано это с тем, что все люди сталкиваются с ежедневными коммунальными проблемами и не понимают,  от чего они возникают. И самое главное не знают, как эти проблемы решить.

Новый Жилищный кодекс предоставляет собственникам инициативу самим на общих собраниях выбирать, кто и как будет заниматься управлением и содержанием их дома. Законодатель, вероятно, предполагал, что жители многоквартирных домов должны перейти к самоуправлению и самостоятельно, не только распоряжаться, но и эксплуатировать свое жилье. Однако, переход идет гораздо медленнее, чем всем бы хотелось. Менталитет наших жителей пока еще не позволяет этого сделать. Все мы привыкли, что за нас кто-то должен решать. Так ведь проще, есть на кого свалить свои проблемы.

Переход к новой модели управления жилищно-коммунальным комплексом должен быть основан на свободной конкуренции и экономически обоснованных тарифах. Цель создания новой модели управления - это формирование основных направлений по повышению эффективности, устойчивости и надежности функционирования систем жизнеобеспечения населения, привлечению инвестиций в жилищно-коммунальную отрасль, улучшению качества услуг с одновременным снижением затрат за счет внедрения программ ресурсосбережения. Необходимы новые законодательные акты и внесение изменений в действующие.

Самое главное - это ликвидация и разрешение тех проблем, которые сегодня мешают развитию сферы ЖКХ. Именно они, сегодня, являются тормозом в повышении благосостояния граждан и реализации их конституционных прав на комфортное и безопасное жилье, и  именно они порождают тот негатив, который выплескивается сегодня с экранов телевизоров, газет и журналов. В первую очередь, это относится к формированию тарифов на ЖКХ и разделению полномочий между управляющими компаниями, ТСЖ и поставщиками коммунальных ресурсов.

Многие специалисты понимают, что тарифы на услуги ЖКХ сегодня экономически необоснованны. Что касается тарифов на коммунальные услуги, то они, однозначно, завышены, а вот на жилищные услуги, то есть услуги по содержанию и ремонту явно занижены. Поэтому управляющие компании в сфере ЖКХ не имеют возможности для повышения прибыльности и рентабельности своих организаций. А стоит только заикнуться о повышении тарифа на содержание, все принимается в штыки. И это естественно. Простой житель, глядя на счет квитанцию, ужасается при виде общей суммы платежа и порой не задумывается, что же платится за содержание коммуникаций, а что за ржавую воду, льющуюся из крана, а иногда и не льющуюся вовсе. И что им остается при этом думать? Но ведь сегодня при минимальной оплате труда в 4375 рублей, тарифы по статье «содержание и текущий ремонт жилого помещения» остановились на уровне 2007 года.  Но вряд ли сейчас можно найти дворника, уборщицу, сантехника на те зарплаты, которые имеют место у нас.

Вот и первая проблема - не поднимая зарплату персоналу, УК нарушают один закон, а поднимая тарифы, нарушают другой закон. И этот закон Жилищный Кодекс, ведь в нем четко прописано,  что тариф утверждается на общем собрании по предложению УК. Но одно дело написать и совсем другое добиться решения. Интересно, а кто-нибудь из законодателей пробовал это сделать? Было бы здорово посмотреть на это действо.

Сегодня при данной ситуации в ЖКХ, когда жителям в соответствии с законом о приватизации переданы дома далеко не в лучшем состоянии, жители не готовы к повышению тарифов. При такой несовершенной системе формирования тарифов рыночные отношения не могут, и не будут работать. Естественно,  ждать, что в сфере ЖКХ может улучшиться качество и снизиться цена просто глупо.

Вторая проблема, вероятно, самая главная - это противоречие между поставщиками коммунальных ресурсов и управляющими компаниями. Поставщики-монополисты навязывают управляющим компаниям и ТСЖ свои варианты договоров, а они, зачастую, основаны на их ведомственных инструкциях, которые давно устарели. Это как в старом фильме, помните «… но инструкция то не отменена». Самим с этим бороться трудно, а на законодательном уровне никто не хочет. И не важно, что при этом  налицо игнорирование жилищного законодательства.

А как результат этого возникает проблема, когда управляющая компания, получая счета поставщиков, суммы в которых гораздо больше оплаты выставляемой жителям, не может своевременно их оплатить, им просто неоткуда брать деньги. Можно пойти, конечно, по пути доначисления их населению, но те компании, которые это попробовали сделать, наверно, были и не рады такому решению. Более чем, как к социальному взрыву это привести не сможет. При этом, как правило,  возникают жалобы жителей, суды, обвинения в недобросовестности. А что же поставщик? А он умывает руки. Ведь ответственности за сбор платежей населения у него нет, и можно смело подать в суд на УК за образовавшиеся долги.

И еще проблема, и  находится она в договорах управления между собственниками и управляющими компаниями. Хоть собственники и обвиняют УК, что у них мало ответственности и обязанностей и что с них требуют много денег на содержание дома,  на самом деле - это далеко не так. Ведь внести какие-либо изменения в договор, даже в части изменения тарифа, можно только на общем собрании, а  попробуй-ка его собрать, да еще и добиться стопроцентного понимания, а ведь тариф по закону можно изменить раз в год. При этом никто не учитывает инфляцию и форс-мажорные обстоятельства. За счет чего тогда надлежаще обслуживать дом? Предложения управляющих компаний никто и слушать не хочет. Стоит только начать разговор о повышении тарифа - все ты плохой. А то, что дом не на что обслуживать и он на глазах разваливается – не важно. Будем жаловаться в прокуратуру и все решиться. Но стоит ли это делать? Сегодня прокуратуры и суды завалены коммунальными дрязгами, им то и жуликов ловить некогда. Да и зачем? Проще оштрафовать управляющую компанию – живые деньги. Неужели никто не понимает,  что штрафы это тоже деньги населения, которые могли бы пойти на содержание дома. Вот и получается что, не понимая сути системы, мы просто сами себе оказываем медвежью услугу, кидаясь в надзорные органы со своими жалобами.

Теперь об открытости и прозрачности деятельности УК. Сегодня это довольно модные слова. Однако, бессистемный подход чиновников и СМИ к освещению действительного положения дел в данной сфере, обвинительному характеру многих статей популистского характера, основанных на неподтвержденных цифрах и данных, наоборот, подрывают репутацию многих УК. Как результат - массовые неплатежи кризис, недоверие населения, огромное количество потоков жалоб, как уже говорилось выше, в надзорные органы.

Для того, чтобы устранить перечисленные проблемы, конечно, нужно время. Нужна новая система управления. Она должна быть ясная и понятная всем. Все участники этого процесса и предприятия ЖКХ, и население, и административные органы, и СМИ должны четко понимать поставленные задачи и цели.

И единственное, на мой взгляд, правильное решение в этой ситуации это разделение сферы ЖКХ на две составляющие – жилищную и коммунальную. То есть, управляющие компании должны нести ответственность в соответствии с договором управления и заданием собственников помещений за содержание общего имущества МКД. А  ресурсоснабжающие организации за реализацию своего коммунального ресурса, поставляемого в МКД,  в качестве коммунальной услуги.

Но именно неточность и двусмысленность стандартной терминологии в жилищном законодательстве зачастую приводит к серьезным проблемам между организациями коммунального комплекса и потребителями. Устранить противоречия можно, но для этого необходимо принять новый закон - Коммунальный кодекс Российской Федерации.

Это просто необходимо для успешной реализации жилищно-коммунальной реформы. При этом главное определиться в терминах. Необходимо законодательно дать четкие определения таким понятиям как «коммунальный ресурс» и «коммунальные услуги». Кто является поставщиком коммунальных услуг, а кто их исполнителем, а кто же такой потребитель и может ли он быть абонентом?

В настоящее время в действующих законах и подзаконных актах неоднозначное толкование этих терминов создает серьезные проблемы при построении договорных отношений между организациями коммунального комплекса и конечными пользователями воды, тепла, газа, электричества. Положение о том, что исполнитель (в данном случае УК, ТСЖ, ЖСК) является лицом, предоставляющим коммунальные услуги, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы (п. 3 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам»), не соответствует истинному положению дел. Все эти организации, коммерческие либо некоммерческие,  не предоставляют коммунальные услуги, а отвечают и несут ответственность за нормальное техническое состояние внутридомовых инженерных сетей, через которые потребитель, то есть собственник помещения в многоквартирном доме, получает воду газ, тепло и другие ресурсы.

Мы все понимаем, что обозначает слово «потребитель». Ему дано законное определение в преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»:

«Потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли».

Этот термин используется в отношениях, возникающих между гражданами и лицами, предоставляющими товары коммунального назначения. Однако, законодатель не всегда следует этой терминологии и вводит свое толкование некоторых слов. Так, в рамках Федерального закона «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» от 30.12.2004 № 210-ФЗ под формулировкой «потребители товаров и услуг организаций коммунального комплекса» подразумеваются лица, приобретающие по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов. Такими лицами в жилищной сфере могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. Здесь понятие «потребитель» выступает синонимом слова «исполнитель» и используется в отношениях, возникающих между покупателем коммунальных услуг и их продавцом (организацией коммунального комплекса).

В этом случае, становится невозможным заключение агентских договоров между реальным потребителем коммунальных услуг — гражданином и УК, ТСЖ, ЖСК, названными «исполнителями», а в реальности являющимися посредниками.

Да и коммунальные услуги законодательно не имеют полного списка. Частично коммунальные услуги перечислены в п. 4 ст. 154 Жилищного кодекса. Да еще в Постановлении Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» дано определение «коммунальные услуги надлежащего качества». А если предоставлены услуги ненадлежащего качества?

Коммунальных же ресурсов как таковых нет и не может быть. В экономике известны только три вида ресурсов: земля, труд, капитал.

Земля — это природные ресурсы (уголь, нефть, газ, руда и другие).

Труд — это трудовые ресурсы.

Капитал — материальные, финансовые и информационные ресурсы.

А «коммунальные ресурсы» — это просто сочетание слов. Используя природные ресурсы, труд и капитал мы получаем воду, электроэнергию, тепло, газ. Все это потребляется населением. Услуги по водоснабжению, энергоснабжению, газоснабжению невозможно приобретать и перепродавать, поскольку они бесследно потребляются одновременно с их осуществлением. Таким образом, потребителями коммунальных услуг являются граждане, а не организации занимающиеся управлением и содержанием дома. В результате деятельности этих организаций никакой продукции или иных благ не появляется. Но зато появляется конфликт интересов.

Можно достаточно долго приводить другие многочисленные примеры нестыковок понятий, относящихся к коммунальным отношениям.  В каждом нормативно-правом документе, относящемся к коммунальной сфере, дается свое определение исполнителя, потребителя, абонента. А это, в свою очередь, влияет на содержание договора между организациями коммунального комплекса и ТСЖ.

УК и ТСЖ заключают договоры на поставку коммунальных услуг в интересах собственников, контролируют их исполнение, аккумулируют на своих расчетных счетах коммунальные платежи, осуществляют расчеты с организациями коммунального комплекса. В результате они несут финансовые убытки, выполняя абонентскую функцию предприятия коммунального комплекса (снятие показаний с узлов учета, выписка квитанций, сбор денежных средств).

Основная идея разработки законопроекта «Коммунальный кодекс РФ» заключается в совершенствовании правовых основ государственного регулирования предоставления коммунальных услуг от организаций коммунального комплекса конечному потребителю. Законопроект должен обеспечить защиту прав потребителей коммунальных услуг и предоставление полноценной и достоверной информации. Прежде всего, в проекте Коммунального кодекса должен быть заложен системный подход к регулированию отношений в области производства и предоставления коммунальных услуг, соответствующих современному этапу социально-экономического развития страны. При этом должен быть провозглашен главный принцип предоставления коммунальных услуг — обеспечение качества услуг, благоприятных для жизни и здоровья человека.

В соответствии с Классификатором правовых актов, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 15 марта 2000 года № 511, Коммунальный кодекс Российской Федерации будет отнесен к правовым актам под номером 050.040.000 «Коммунальное хозяйство». Разработка проекта Коммунального кодекса РФ должна осуществляется во взаимосвязи и в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании» и предусматривать более широкое, чем техническая регламентация хозяйственной деятельности, регулирование отношений в сфере предоставления коммунальных услуг. 

Коммунальный кодекс РФ должен нести комплексный характер — он будет аккумулировать в себе в необходимой степени нормы, относящиеся к жилищному, земельному, административному, гражданскому, финансовому, налоговому праву или содержать необходимые отсылочные нормы.

В Коммунальном кодексе необходимо учесть ограниченные возможности конкуренции, специфику предоставления некоторых видов коммунальных услуг, различия в уровне развития разных отраслей, уровень износа инфраструктуры и многие другие факторы. В нем должна быть определена грань, отделяющая коммунальные услуги от жилищных, четко прописаны права и обязанности каждого участника процесса снабжения населения жизненно необходимыми энергоресурсами, указана обязательность публичных слушаний при установлении тарифов и механизм обеспечения прозрачности их формирования.

Что же от этого все получит рядовой житель? А получит он, наконец, то о чем сегодня твердят практически все. Он будет платить только за те услуги, которые заказал. И платить будет тем от кого зависит их качественное предоставление. Собственники, принявшие решение о передаче полномочий по управлению какой-либо УК, или, создавшие ТСЖ, заключая договор на управление, будут, как и предполагает Жилищный кодекс утверждать объемы жилищных услуг и размер платы за них. И платить будут по счет квитанции, предоставляемой данной организацией. В свою очередь, поставщики коммунальных услуг для реализации своего товара (воды, тепла, газа, электроэнергии и пр.) должны заключать договора с собственниками и также выставлять им счет квитанции для оплаты. При этом варианте и получится не только система контроля за предоставлением услуг самими собственниками, но и появится доля ответственности каждого участника процесса жилищно-коммунальных отношений. Как вариант упрощения предлагаемой системы необходимо введение агентских договоров между УК, ТСЖ и поставщиками коммунальных услуг с включением необходимых условий.

Горобец С.Л.

Атаманенко С.А